공공임대 공고문 용어, 이 한 편으로 읽기
공공임대 모집공고에 나오는 용어를 한 편에 정리했습니다. 도시근로자 월평균소득 70%가 얼마인지, 총자산과 자동차가액은 무엇을 더하는지, 예비입주자 순번은 어떻게 줄어드는지, 표준임대료·전환이율·할증·최대 거주기간까지 법령과 2026년 기준표로 설명합니다.
세 줄 요약
공공임대 모집공고문은 열 쪽이 넘는데, 걸리는 말은 열댓 개로 정해져 있습니다. 이 글은 그 말들을 공고문에 나오는 순서대로 풀고, 2026년 기준표의 숫자를 붙였습니다. 공고문을 읽다 막힐 때 해당 절만 찾아 보면 됩니다. 숫자는 법령·고시·마이홈포털·LH 안내에서 확인한 값만 썼고, 공고마다 다른 것은 “공고문 확인”이라고 적었습니다.
용어들이 이어지는 순서
공고문의 “입주자격” 절은 보통 이렇게 흐릅니다. 먼저 무주택세대구성원인지 묻고, 그다음 세대의 월평균소득이 기준의 몇 %인지, 총자산과 자동차가액이 상한 안인지 봅니다. 자격이 되면 우선공급·일반공급의 어느 칸으로 신청하는지, 경쟁이 붙으면 배점으로 순서를 매긴다는 설명이 이어집니다. 당첨이 아니라 예비입주자 순번을 받는 공고도 많습니다. 입주 뒤에는 표준임대보증금·표준임대료와 전환이율, 2년마다 돌아오는 재계약·할증, 최대 거주기간이 적용됩니다.
| 용어 | 어디에 나오나 | 2026년 기준 숫자(있는 경우) |
|---|---|---|
| 무주택세대구성원 | 입주자격 첫 줄 | 숫자 없음(세대 전원 무주택) |
| 도시근로자 월평균소득 | 소득 기준 표 | 4인 8,802,202원(100%) |
| 기준 중위소득 | 통합공공임대 소득 표 | 4인 6,494,738원(100%) |
| 총자산·자동차가액 | 자산 기준 표 | 3억 4,500만 · 4,542만원(일반) |
| 우선공급·일반공급·배점 | 공급 유형·선정 방법 | 유형별 다름(아래) |
| 예비입주자 | 당첨자 발표·입주 절차 | 명부 유효기간 조항 없음 |
| 표준임대료·전환이율 | 임대조건 표 | 공고문 확인(6.0%/3.5% 등) |
| 재계약·할증 | 임대차계약 조건 | 110~140%(유형별) |
| 최대 거주기간 | 임대차계약 조건 | 행복주택 10·14·20년 |
무주택세대구성원
공고문이 처음 묻는 자격입니다. 신청자 본인만 집이 없어서는 안 되고, 주민등록표에 함께 올라 있는 세대 구성원 전원이 집을 갖고 있지 않아야 합니다. 배우자는 주민등록이 떨어져 있어도 같은 세대로 봅니다. 공고문은 보통 “입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원”이라고 적는데, 이 날짜가 기준이라 공고일 뒤에 집을 팔아도 그 공고에는 인정되지 않습니다.
흔한 오해는 “부모 집에 살면 무주택이 아니다”입니다. 부모와 같은 주민등록표에 있고 부모가 집을 가졌다면 무주택세대구성원이 아니지만, 세대를 분리해 따로 살고 있다면 본인 세대만 봅니다. 반대로 “분양권만 있다”도 주택 소유로 보는 경우가 있으니 공고문의 무주택 판정 기준을 꼭 읽어야 합니다.
도시근로자 가구당 월평균소득과 “70%·100%”
국민임대·행복주택·매입임대 공고의 소득 기준은 전부 이 숫자의 비율로 적혀 있습니다. 통계청 가계동향조사의 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득을 가구원수별로 정하고, 공고는 “그 70% 이하” 식으로 씁니다. 2026년에 적용되는 값(2025년도 기준)은 다음과 같습니다.
| 가구원수 | 100% | 70%(국민임대 일반) | 120% |
|---|---|---|---|
| 1인 | 3,813,363원 | 2,669,354원 | 4,576,036원 |
| 2인 | 5,866,270원 | 4,106,389원 | 7,039,524원 |
| 3인 | 8,168,429원 | 5,717,900원 | 9,802,115원 |
| 4인 | 8,802,202원 | 6,161,541원 | 10,562,642원 |
70%·120% 칸은 100% 금액에 비율을 곱해 원 단위 미만을 버린 값이라, 공고문의 표와 1원 단위에서 다를 수 있습니다. 여기서 두 가지가 자주 틀립니다. 첫째, 1인 가구는 +20%p, 2인 가구는 +10%p를 더해 봅니다. 국민임대 70%가 1인 가구에는 90%, 2인 가구에는 80%가 된다는 뜻입니다. 둘째, 소득은 세대 구성원 전원의 세전 월평균이고 건강보험료 등으로 추정합니다. “내 월급이 300만원이니 1인 가구 70%는 넘는다”고 포기하기 전에 가산을 먼저 더해 보세요. 가구원수별 금액은 공공임대 자격 자가진단에 그대로 들어 있습니다.
기준 중위소득
통합공공임대 공고는 도시근로자 소득 대신 기준 중위소득을 씁니다. 보건복지부가 매년 고시하는, 전체 가구를 소득순으로 세웠을 때 한가운데 가구의 소득입니다. 2026년 값은 1인 2,564,238원, 2인 4,199,292원, 3인 5,359,036원, 4인 6,494,738원입니다. 통합공공임대 일반공급은 이 금액의 150% 이하, 우선공급은 100% 이하가 기준이고, 1인·2인 가구 가산은 도시근로자 소득 기준과 같은 +20%p·+10%p입니다. 두 소득 기준은 가구원수별 금액이 다르니, 공고가 어느 쪽을 쓰는지 표 제목부터 확인해야 합니다.
총자산과 자동차가액
소득이 기준 안이어도 자산이 많으면 떨어집니다. 총자산은 세대 구성원 전원의 부동산(공시가격·시가표준액), 자동차, 금융자산(예금·보험·주식 등), 일반자산을 더한 뒤 부채를 뺀 금액입니다. 자동차가액은 따로 봅니다. 2026년 기준은 일반 총자산 3억 4,500만원, 행복주택 청년 2억 5,100만원, 대학생 1억 800만원, 자동차 4,542만원입니다. 영구임대는 2억 4,500만원(2026년 공고 기준)입니다.
이 숫자가 해마다 바뀌는 이유는 고시가 금액이 아니라 산식을 정해 두었기 때문입니다. 국토교통부고시 제2026-293호는 총자산을 “가계금융복지조사의 순자산 분위별 평균값”으로, 자동차를 “4,200만원에 전년도 운송장비 소비자물가지수를 곱한 값”으로 정합니다. 그래서 공고 연도마다 금액이 조금씩 오릅니다. 지난해 공고문의 자산표를 올해 공고에 대입하면 틀립니다. 자세한 산정 항목은 공공임대 자산·자동차 산정 가이드에 있습니다.
우선공급·일반공급·배점
공고문의 “공급 유형” 절입니다. 우선공급은 철거민·국가유공자·다자녀·장애인·수급자·청년·신혼부부·고령자처럼 법령이 정한 계층에 물량의 일정 비율을 먼저 배정하는 것입니다. 통합공공임대 별표 5의2(2026-06-22 개정) 기준으로 다자녀 9%, 고령자 10%, 신혼부부·한부모 8%, 청년 5% 등입니다. 일반공급은 그 나머지입니다. 같은 칸에서 경쟁이 붙으면 배점으로 순서를 정하는데, 국민임대 일반공급은 해당 지역 거주기간이 5년 이상이면 3점, 3년 이상 2점, 1년 이상 1점처럼 항목별 점수를 더합니다.
주의할 점은 공급기관 홈페이지의 오래된 안내가 개정 전 비율·배점을 그대로 두고 있는 경우가 있다는 것입니다. 글을 쓰는 시점에도 마이홈포털 통합공공임대 안내는 개정 전 비율(3%·4%)을, LH 청약플러스 국민임대 입주자격 페이지는 옛 거주기간 배점(3년·1년)을 보여 주었습니다. 기준은 시행규칙 별표이고, 실제 적용은 그 공고문입니다.
예비입주자와 순번
“예비입주자 모집”은 지금 비어 있는 집에 들어갈 사람을 뽑는 것이 아니라, 앞으로 빌 집에 들어갈 순서가 적힌 명부에 올리는 것입니다. 당첨자 발표에서 받는 것은 집이 아니라 순번입니다. 「공공임대주택 예비입주자 업무처리지침」(훈령 제1967호)은 공급기관이 선정일부터 1년 안에 입주할 수 있을 규모로 모집하도록 하고, 입주하면 다른 모든 명부에서 빼며, 같은 유형에 중복 선정하지 않고, 순번이 와도 사정이 있으면 입주를 1회 유예할 수 있게 정하고 있습니다. 명부가 몇 달 뒤 자동으로 사라진다는 유효기간 조항은 지침에 없습니다. 다만 공고문이 자체 기간을 정하는 경우가 있으니 “예비입주자 명부 유효기간” 항목을 확인하세요.
순번이 줄어드는 속도는 그 단지에서 1년에 몇 집이 비는지에 달려 있습니다. 이 사이트의 예비입주자 대기현황은 마이홈포털의 단지별 대기자 수를 지난 1년 퇴거 건수로 나눠 예상 대기 기간을 보여 줍니다. 단순 추정이지만 “대기 30명”이 1년짜리인지 5년짜리인지 가늠하는 데 쓸 수 있습니다. 더 자세한 설명은 예비입주자 제도 가이드에 있습니다.
정례모집·상시모집·선착순
정례모집은 공급기관이 해마다 정해진 시기에 접수를 받는 것이고, 상시모집은 접수 기간을 길게 열어 두고 명부가 소진되면 닫는 방식입니다. 선착순은 순번 없이 신청 순서대로 계약하는 공고로, 미달이 반복된 단지에서 나옵니다. 상시모집 공고문은 처음 공고된 날의 소득·자산 기준표를 계속 쓰는 경우가 있어서, 2025년 12월에 난 상시공고를 2026년에 신청해도 2024년도 소득표가 적용될 수 있습니다. 기준표의 연도를 공고문에서 먼저 확인해야 합니다. 이 사이트의 임대주택 모집공고는 접수 기간이 30일을 넘는 공고에 “상시·선착순” 표시를 붙입니다.
표준임대보증금·표준임대료와 전환이율
공고문 “임대조건” 표의 보증금·월 임대료는 공급기관이 마음대로 정한 값이 아니라 국토교통부 고시의 표준임대보증금·표준임대료 산식에서 나옵니다. 행복주택(고시 제2025-152호), 국민임대(고시 제2025-150호), 통합공공임대(고시 제2024-720호)가 각각 다른 고시를 따릅니다. 통합공공임대는 시세에 소득 구간별 계수(0.35~0.90)를 곱하는 방식이라 같은 집이라도 소득에 따라 임대료가 다릅니다.
전환이율은 보증금을 올리고 월세를 내리거나(또는 반대로) 바꿀 때 쓰는 비율입니다. 예를 들어 LH 행복주택 안내의 월세→보증금 전환 6.0%는 “월세 1만원을 줄이려면 보증금을 연 6.0%로 환산해 200만원 더 내라”는 뜻이고, 보증금→월세 3.5%는 그 반대 방향입니다. 이 비율은 공고마다 다르고 같은 공고문 안에서 쪽마다 다르게 적힌 사례도 있어, 본문에 숫자를 박지 않고 “공고문 확인”으로 안내합니다. 내 보증금을 월세로 바꾸면 얼마인지는 전월세 전환율 계산기로 계산할 수 있습니다.
재계약·할증·유예
공공임대는 2년마다 재계약하면서 소득·자산 자격을 다시 봅니다. 기준을 조금 넘었다고 바로 나가는 것은 아니고, 초과 폭에 따라 임대료를 올려 받는 할증이 붙습니다. 행복주택은 소득 초과 10% 이하면 110%(2회차부터 120%), 10~30% 초과 120%/130%, 30% 초과 130%/140%입니다. 국민임대는 10% 이하 100%/110%, 10~30% 110%/120%, 30~50% 120%/140%이고, 50%를 넘거나 자산을 초과하면 퇴거 사유지만 1회 유예하며 140%를 적용합니다. 통합공공임대는 자산 초과 130%, 거주기간 초과 110%/120%이고, 할증 사유가 겹치면 가장 높은 하나만 적용합니다. 자동차가액 초과는 국민임대에서 재계약 불가 사유입니다. 유형별 비교와 계산 예시는 재계약·퇴거·갱신 가이드에 정리했습니다.
최대 거주기간
행복주택처럼 계층별로 살 수 있는 상한이 정해진 유형이 있습니다. 2024년 12월 개정 뒤 기준으로 대학생·청년·산업단지근로자 10년, 신혼부부·한부모는 자녀가 없으면 10년·있으면 14년, 고령자·주거급여수급자 20년입니다. 예전 안내에 남아 있는 “6~20년”은 개정 전 표기이고, 6년은 산업단지형 잔여주택 특례에만 남아 있습니다. 국민임대·영구임대는 자격을 유지하면 거주기간 상한이 따로 없습니다. 거주기간을 넘기면 통합공공임대처럼 할증을 붙이는 유형도 있으니 공고문의 “임대차계약 조건” 절을 확인하세요.
임대의무기간과 분양전환
임대의무기간은 공급기관이 그 집을 임대로 유지해야 하는 기간입니다. 국민임대 30년, 영구임대 50년처럼 긴 유형은 사실상 분양하지 않습니다. 반대로 공고 유형이 “5년임대·10년임대”인 분양전환 공공임대는 임대의무기간이 끝나면 입주자에게 먼저 분양하는 제도라, 임대료보다 분양전환 가격 산정 방식이 더 중요합니다. 마이홈포털 대기현황에서 보이는 “10년임대·5년임대”가 이 유형입니다. 분양전환 조건은 공고마다 다르므로 공고문의 “분양전환” 절을 봐야 하고, 이 글은 숫자를 적지 않습니다.
공공주택사업자와 공공지원민간임대
공고 상단의 공급기관은 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사), GH(경기주택도시공사), 각 지방공사(인천도시공사·부산도시공사 등)입니다. 모두 공공주택 특별법상 공공주택사업자이고, 같은 유형이면 법령 기준은 같지만 배점·거주 요건·접수 창구가 기관마다 다릅니다. LH는 청약플러스, SH는 SH 인터넷청약, 지방공사는 각자 홈페이지에서 접수합니다.
이름이 비슷한 공공지원민간임대는 민간 사업자가 공적 지원을 받아 짓고 임대료 상한과 임대의무기간을 지키는 민간임대주택으로, 공공임대가 아닙니다. 소득·자산 기준이 없는 일반공급이 많고 접수는 청약홈에서 합니다. 공고를 볼 때 “공공지원”이라는 말만 보고 LH 공공임대로 생각하면 자격 기준을 잘못 대입하게 됩니다.
자주 하는 질문
Q. “소득 70% 이하”는 내 월급 기준인가요? 세대 구성원 전원의 세전 월평균소득 합계 기준입니다. 1인 가구는 +20%p, 2인 가구는 +10%p를 더한 비율로 봅니다.
Q. 예비입주자 순번을 받았으면 언제 들어가나요? 그 단지에서 집이 비는 속도에 따라 다릅니다. 지침은 1년 안에 입주할 규모로 모집하도록 하지만 보장은 아닙니다. 단지별 대기자와 지난 1년 퇴거 건수를 대기현황 페이지에서 보고 가늠하세요.
Q. 자산 기준의 금액은 매년 바뀌나요? 바뀝니다. 고시가 금액이 아니라 산식(순자산 분위 평균, 4,200만원×물가지수)을 정해 두어 공고 연도마다 다릅니다. 반드시 그 공고문의 자산표를 봅니다.
Q. 보증금을 올려 월세를 줄일 수 있나요? 대부분 가능하지만 전환이율과 한도가 공고마다 다릅니다. 공고문 임대조건 절의 전환 규정을 확인하고 계산기로 금액을 비교하세요.
Q. 재계약 때 소득이 올라 있으면 바로 나가야 하나요? 초과 폭에 따라 할증 임대료를 내며 살 수 있는 구간이 있고, 국민임대는 큰 초과도 1회 유예가 있습니다. 유형별 할증표는 재계약 가이드를 보세요.
운영자가 확인한 것
- ✅ 운영자 지시(2026-11-11 “초안 9편 검수해서 발행까지”)로 기술 지원이 검수 — 기존 용어 페이지 내용 재인용과 새 조문 확인분을 점검, 운영자 경험담은 추후 추가
- ✅ 2026년 적용 도시근로자 월평균소득 1~4인 금액 — VERIFIED_FACTS #1 재인용(70%·120% 칸은 산술 계산, 원 단위 미만 버림)
- ✅ 1인 +20%p · 2인 +10%p 가산 — VERIFIED_FACTS #4 재인용
- ✅ 2026년 기준 중위소득 1~4인 금액, 통합공공임대 150%/100% — VERIFIED_FACTS #3 재인용, data/rates.json 통합공공임대 일반_중위_pct·우선_중위_pct 와 일치
- ✅ 총자산 3억 4,500만·청년 2억 5,100만·대학생 1억 800만·자동차 4,542만, 영구임대 2억 4,500만 — VERIFIED_FACTS #2·#8 재인용
- ✅ 자산 기준 산식(고시 제2026-293호: 순자산 분위 평균, 4,200만원×운송장비 CPI) — VERIFIED_FACTS #7 재인용
- ✅ 통합공공임대 우선공급 비율(다자녀 9%·고령자 10%·신혼 8%·청년 5%), 마이홈 안내는 개정 전 값 — VERIFIED_FACTS #12 재인용
- ✅ 국민임대 거주기간 배점 5년 3점·3년 2점·1년 1점, LH 페이지 구 표기 — VERIFIED_FACTS #11 재인용
- ✅ 예비입주자 지침(훈령 제1967호) 유효기간 조항 없음·1년 내 입주 규모·명부 제외·중복선정 금지·유예 1회 — VERIFIED_FACTS #18 재인용
- ✅ 행복주택 할증표 — VERIFIED_FACTS #9 재인용 / 국민임대 할증·1회 유예 140%·자동차 초과 재계약 불가 — #10 재인용 / 통합공공임대 자산초과 130%·거주기간 초과 110/120%·중복 시 최고 하나 — #13 재인용
- ✅ 전환이율 6.0%/3.5% 는 LH 안내 값이며 공고마다·쪽마다 다른 사례 실재 → 본문은 “공고문 확인” — VERIFIED_FACTS #14 재인용
- ✅ 행복주택 최대 거주기간 10·14·20년, ‘6~20년’은 개정 전 — VERIFIED_FACTS #5 재인용
- ✅ 통합공공임대 임대료 계수 0.35~0.90 — VERIFIED_FACTS #13 재인용
- ✅ 상시모집 공고가 처음 공고일의 기준표를 쓰는 사례(2025-12 영구임대 공고의 2024년도 소득표) — 1주차 영구임대 가이드 검증에서 확인한 사례 재인용(HANDOFF 2026-11-10)
- ✅ 분양전환·임대의무기간·공공주택사업자·공공지원민간임대 절은 숫자 없이 제도 구조만 적음(법령 조문 인용 없음) — 숫자가 필요하면 각 유형 가이드로 링크
출처
- 공공주택 특별법 시행규칙 [별표 4] 국민임대주택의 입주자 자격(개정 2025. 8. 1.)
- 공공주택 특별법 시행규칙 [별표 5] 행복주택의 입주자 자격(개정 2026. 6. 22.)
- 공공주택 특별법 시행규칙 [별표 5의2] 통합공공임대주택의 입주자 자격
- 공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준(국토교통부고시 제2026-293호)
- 공공임대주택 예비입주자 업무처리지침(국토교통부훈령 제1967호, 2026. 7. 8.)
- 행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준(국토교통부고시 제2025-152호)
- 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료(국토교통부고시 제2025-150호)
- 통합공공임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준(국토교통부고시 제2024-720호)
- 마이홈포털 국민임대주택 입주자격 안내(2026년도 적용 기준표)
- 마이홈포털 통합공공임대주택 입주자격 안내(2026년 기준 중위소득)
- LH 청약플러스 임대가이드 입주자격(2026년 자산 기준)
같이 보면 좋은 것
이 글은 제도 안내이며 특정 단지·상품을 권하지 않습니다. 실제 자격·금액은 공고문 원문이 우선합니다. 다른 글: 공공임대 가이드 · 지금 접수 중인 공고: 임대주택 모집공고