근저당
집을 담보로 잡힌 빚입니다. 등기부등본의 채권최고액을 읽는 법, 보증금과 합쳐 매매가의 몇 %까지가 안전한지, 전세 계약 전에 확인하는 순서를 정리했습니다.
근저당이란
집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 집을 담보로 잡힌 것입니다. 등기부등본 을구에 기록되며, 빚을 안 갚으면 은행이 경매로 넘길 수 있습니다.
★ 채권최고액은 실제 빚이 아닙니다
등기부에 적힌 금액은 채권최고액이고, 보통 실제 대출금의 120~130%로 잡습니다. 이자와 연체료까지 담보 범위에 넣으려는 것입니다.
채권최고액이 3억 6천이면 실제 대출은 3억 안팎입니다. 다만 전세 계약 시에는 채권최고액 기준으로 계산하는 게 안전합니다. 경매로 갔을 때 은행이 최대 그 금액까지 먼저 가져갈 수 있기 때문입니다.
등기부등본 어디를 봐야 하나
- 표제부 — 건물의 주소·면적·용도. 계약서의 주소와 일치하는지 봅니다. 특히 다세대·다가구는 호수까지 맞는지 확인하세요.
- 갑구 — 소유권. 계약 상대방이 진짜 소유자인지 여기서 확인합니다. 가압류·압류·경매개시결정이 있으면 위험 신호입니다.
- 을구 — 근저당·전세권 등 소유권 외의 권리. 근저당이 여기 있습니다.
인터넷등기소에서 700원이면 뗍니다. 계약 당일과 잔금일에 각각 떼어 보세요. 계약 후 잔금 전에 대출을 받아버리는 경우가 실제로 있습니다.
얼마까지가 안전한가
한 줄로 정리하면 이렇습니다.
전세보증금 + 근저당 채권최고액 < 매매 시세 × 80%
이 범위를 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 받을 수 있습니다. 근저당이 아예 없으면 가장 좋고, 있다면 잔금 때 말소 조건을 계약서에 넣는 방법도 있습니다.
자주 묻는 질문
채권최고액이 실제 빚인가요?
아닙니다. 채권최고액은 담보로 잡아둔 한도이고, 보통 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정합니다. 채권최고액 1억 2천이면 원금은 1억 안팎인 경우가 많습니다. 다만 경매에서 배당은 채권최고액 한도로 계산하므로, 위험을 볼 때는 채권최고액을 기준으로 보는 편이 안전합니다.
등기부등본 어디를 봐야 하나요?
을구입니다. 소유권 외의 권리가 적히는 칸으로 근저당권이 여기 있습니다. 갑구는 소유권 관련(소유자, 가압류, 경매개시결정 등)이라 같이 봐야 합니다.
근저당이 있는 집에 전세로 들어가도 되나요?
금액에 달렸습니다. (보증금 + 채권최고액)이 매매가의 80%를 넘지 않는지 계산해 보세요. 넘으면 깡통전세 위험 구간입니다.
대출을 갚으면 근저당은 자동으로 없어지나요?
아닙니다. 말소등기를 따로 해야 지워집니다. 잔금 전에 말소하기로 했다면 등기부를 다시 떼어 실제로 지워졌는지 확인하세요.
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이 설명은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 전문가에게 확인하세요. 확인일 2026-09-16.