공시가격
정부가 세금을 매기려고 정한 가격입니다. 시세의 몇 %인지(현실화율), 재산세·종부세·건보료에 어떻게 쓰이는지, 열람하고 이의신청하는 법을 정리했습니다.
공시가격이란
정부가 세금과 각종 부담금을 매기기 위해 매년 정하는 가격입니다. 아파트는 공동주택공시가격, 단독주택은 개별주택가격, 땅은 개별공시지가라고 부릅니다.
국토교통부가 조사해 매년 초에 공시하고, 이의신청 기간을 거쳐 확정됩니다.
실거래가와 왜 다른가
공시가격은 시세보다 낮게 잡힙니다. 시세 대비 공시가격의 비율을 현실화율이라 하는데, 아파트는 대체로 70% 안팎입니다. 10억에 거래되는 집의 공시가격이 7억 안팎이라는 뜻입니다.
낮게 잡는 이유는 세 부담 때문입니다. 공시가격이 오르면 재산세·종부세·건강보험료가 함께 오릅니다.
어디에 쓰이나
- 재산세·종합부동산세 — 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정합니다.
- 건강보험료 — 지역가입자는 재산에 보험료가 붙는데, 여기 공시가격이 들어갑니다.
- 기초연금·각종 복지 — 재산 산정 기준으로 씁니다.
- 취득세 — 실거래가 기준이 원칙이지만, 상속·증여는 공시가격을 씁니다.
실거래가를 봐야 하는 이유
공시가격은 세금용이지 시세가 아닙니다. 집을 사고팔거나 전세를 구할 때는 반드시 실거래가를 봐야 합니다.
특히 전세 계약에서 “공시가격의 150%까지는 안전하다” 같은 기준을 쓰는 경우가 있는데, 이건 전세보증금 반환보증 가입 기준일 뿐 실제 안전선과는 다릅니다. 실거래가 기준 전세가율을 함께 보세요.
자주 묻는 질문
공시가격은 실거래가의 몇 퍼센트인가요?
일률적인 비율이 없습니다. 지역과 주택 유형에 따라 다르고, 정부의 산정 방침도 해마다 바뀝니다. 특정 비율을 외워서 역산하지 마세요. 개별 주택의 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 직접 확인하는 것이 정확합니다.
공시가격은 어디에 쓰이나요?
재산세·종합부동산세 과세표준, 건강보험료 산정, 기초연금 등 각종 기준에 쓰입니다. 거래 가격이 아니라 행정 목적의 기준값입니다.
공시가격에 이의를 제기할 수 있나요?
열람 기간에 의견을 제출할 수 있고, 결정 후에도 이의신청 절차가 있습니다. 기간이 정해져 있으니 공시 일정에 맞춰 확인하세요.
실거래가가 떨어졌는데 공시가격은 왜 그대로인가요?
공시가격은 기준일이 따로 있고 1년에 한 번 정해집니다. 그래서 시세가 빠르게 움직인 해에는 두 숫자가 상당 기간 어긋납니다.
이 용어로 데이터 보기
다른 용어
이 설명은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 전문가에게 확인하세요. 확인일 2026-09-16.