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전월세 전환율 계산기

전세와 월세를 서로 환산하고 전환율을 계산합니다.

결과
…

산출 근거

전환 대상 보증금 차액…
연간 월세 합계…
계산된 월세…
계산된 보증금…

전월세 전환율이란

전세보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 연이율입니다.

전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

법정 상한

주택임대차보호법은 전환율 상한을 ① 연 10%와 ② 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽으로 정하고 있습니다. 이 상한은 기존 계약을 전세에서 월세로 바꿀 때 적용되며, 신규 계약에는 강제되지 않습니다.

★ 상한은 “기존 계약을 바꿀 때”만 적용됩니다

주택임대차보호법의 전환율 상한(연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 쪽)은 이미 있는 전세 계약을 월세로 바꿀 때 적용됩니다.

신규 계약에는 강제되지 않습니다. 그래서 시장에서 실제로 쓰이는 전환율이 법정 상한보다 높은 경우가 흔합니다. 새로 계약하면서 “법정 상한이 있으니 낮춰 달라”는 요구는 법적 근거가 없습니다.

갱신 시 전세를 월세로 돌리자는 요구도 세입자가 거부할 수 있습니다. 집주인이 일방적으로 바꿀 수 없습니다.

전세와 월세, 어느 쪽이 유리한가

판단은 단순합니다. 전환율과 내가 그 돈을 굴렸을 때의 수익률을 비교하면 됩니다.

  • 전환율 > 내 수익률 → 전세가 유리. 보증금을 맡기는 게 낫습니다.
  • 전환율 < 내 수익률 → 월세가 유리. 보증금을 빼서 굴리는 게 낫습니다.

전환율 5%인데 예금금리가 3%라면 전세가 낫습니다. 반대로 전환율이 3%인데 안정적으로 5%를 낼 수 있다면 월세가 낫습니다.

대출을 끼면 계산이 달라집니다. 전세자금대출 금리가 전환율보다 높으면 빌려서 전세를 사는 게 손해입니다. 전환율과 대출금리를 비교하세요.

월세 세액공제를 빼먹지 마세요

총급여 8천만원 이하 무주택 세대주라면 월세액의 15~17%를 세액공제 받습니다 (연 1,000만원 한도). 소득 수준에 따라 공제율이 다릅니다.

전입신고가 되어 있어야 하고, 계약서상 주택이 국민주택규모(전용 85㎡) 이하이거나 기준시가 4억원 이하여야 합니다.

월세가 60만원이면 연 720만원, 공제율 17%면 약 122만원을 돌려받습니다. 실질 월세는 약 50만원인 셈이라, 전세와 비교할 때 이걸 반영해야 정확합니다.

기준금리는 수시로 바뀌므로 실제 상한은 계약 시점의 한국은행 기준금리로 확인해야 합니다. 이 계산기는 상한 판정 없이 순수 전환율만 계산합니다.
월세 세액공제 요건과 공제율은 세법 개정에 따라 바뀝니다. 연말정산 전에 국세청 안내를 확인하세요.

자주 묻는 질문

전환율이 낮을수록 세입자에게 유리한가요?

네. 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율이라, 낮을수록 같은 보증금에 대해 내는 월세가 적어집니다. 전환율 5%면 보증금 1억을 월세로 돌릴 때 월 약 41.7만원입니다.

법정 상한은 꼭 지켜야 하나요?

주택임대차보호법상 상한(연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 쪽)은 기존 계약을 전세에서 월세로 전환할 때 적용됩니다. 신규 계약에는 강제되지 않아 실제 시장 전환율이 상한보다 높은 경우가 흔합니다.

반전세는 어떻게 계산하나요?

전세보증금에서 남겨둘 보증금을 뺀 차액만 전환 대상입니다. 이 계산기의 ‘월세 전환 후 보증금’에 남길 금액을 넣으면 차액만 자동으로 계산됩니다.

전세와 월세 중 뭐가 유리한지 어떻게 판단하나요?

전환율과 본인이 그 보증금을 굴렸을 때의 수익률을 비교하세요. 전환율이 예금금리보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 유리합니다. 다만 대출을 끼면 전세자금대출 금리와 비교해야 합니다.

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요율·기준 확인일 2026-09-16 · 본 계산기는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 입력값은 브라우저에서만 계산되며 서버로 전송되지 않습니다.