국민임대, 내가 되는지부터 예비입주자 순번까지
국민임대주택 신청 자격(소득 70%·총자산·자동차), 전용면적별 순위와 배점, 신청 절차와 서류, 2년 단위 재계약과 소득 초과 시 할증·퇴거, 예비입주자 순번까지 법령과 LH 공고 원문으로 정리했습니다.
세 줄 요약
국민임대주택을 처음 알아보는 분을 위한 글입니다. 내 가구가 소득·자산 기준에 드는지, 전용면적에 따라 순위와 배점이 어떻게 갈리는지, 신청에서 입주까지 어떤 단계를 거치는지 설명합니다. 2년마다 돌아오는 재계약에서 소득이 올랐을 때 생기는 일과 예비입주자 순번도 다룹니다. 숫자는 법령·마이홈·LH 안내·공고문에서 확인한 것만 썼습니다.
국민임대는 어떤 제도인가
국민임대주택은 국가·지자체·LH·지방공사가 짓고, 분양전환 없이 30년간 임대만 하는 공공임대주택입니다. 무주택 저소득 가구(소득 1~4분위)가 대상이고 임대료는 시세의 60~80% 수준입니다. 영구임대보다 소득 기준이 넓고, 행복주택처럼 나이·계층을 따지지 않습니다. 규모는 대부분 전용 60㎡ 이하입니다.
| 유형 | 주로 누구 | 소득 기준(도시근로자 월평균소득 대비) | 거주 기간 |
|---|---|---|---|
| 국민임대 | 무주택 저소득 가구, 계층 제한 없음 | 70% 이하(1인 90%·2인 80%), 50㎡ 미만은 50% 이하 우선, 60㎡ 초과는 100% | 2년 단위 갱신, 최장 30년 |
| 영구임대 | 생계·의료급여 수급자 등 | 1순위 수급자 등, 일반 신청 50% 이하(공고별 상이) | 자격 유지 시 갱신 |
| 행복주택 | 대학생·청년·신혼부부·고령자 등 | 100% 이하(맞벌이 신혼부부 120%) | 대학생·청년 10년, 신혼부부 10~14년, 고령자 20년 |
| 통합공공임대 | 계층을 합친 새 유형 | 기준 중위소득 150% 이하(우선공급 100%) | 공고문 확인 |
신청 자격
네 가지를 봅니다. 모두 입주자모집공고일(상시모집은 신청접수일) 기준입니다.
- 무주택: 신청자와 세대구성원 전원이 주택을 소유하지 않아야 합니다. 분양권·입주권도 주택 소유로 볼 수 있습니다.
- 소득: 세대 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 70% 이하. 1인 가구는 20%p를 더한 90%, 2인 가구는 10%p를 더한 80%입니다. 전용 50㎡ 미만은 50% 이하(1인 70%·2인 60%)에 먼저 공급하고 남는 주택을 70% 이하에 줍니다. 전용 60㎡ 초과는 100% 이하(1인 120%·2인 110%)입니다(공공주택 특별법 시행규칙 별표 4 제1호).
- 총자산: 세대구성원 전원 합산 3억 4,500만 원 이하.
- 자동차: 세대구성원이 보유한 자동차 한 대당 4,542만 원 이하.
2026년 적용 금액입니다(마이홈포털·LH 청약플러스·삼척정선 공고문, 2026-11-10 확인). 사이트 자가진단과 같은 숫자입니다. 기준표는 해마다 바뀌므로 신청하는 공고문에 실린 표가 우선합니다.
| 가구원 수 | 일반 70%(1인 90%·2인 80%) | 50㎡ 미만 우선 50%(1인 70%·2인 60%) |
|---|---|---|
| 1인 | 3,432,027원 | 2,669,354원 |
| 2인 | 4,693,016원 | 3,519,762원 |
| 3인 | 5,717,900원 | 4,084,215원 |
| 4인 | 6,161,541원 | 4,401,101원 |
| 5인 | 6,528,890원 | 4,663,493원 |
| 6인 | 6,934,384원 | 4,953,132원 |
2023년 3월 28일 이후 태어난 자녀가 1명 있으면 소득 기준 비율에 10%p를, 그 자녀가 2명 이상이거나 그 전에 태어난 자녀가 더 있으면 20%p를 더합니다(별표 4 제3호사목). LH 공고문에서는 총자산·자동차 기준도 같은 비율로 올라갑니다(삼척·정선 공고문 7쪽: 자녀 1명 3억 7,900만·4,996만 원, 2명 4억 1,300만·5,451만 원).
전용면적별 순위와 배점(일반공급, 별표 4)
- 50㎡ 미만: 1순위 해당 시·군·자치구 거주자, 2순위 사업자가 지정한 연접 시·군·자치구 거주자, 3순위 그 외. 청약통장은 보지 않습니다.
- 50㎡ 이상: 1순위 주택청약종합저축 24회 이상 납입, 2순위 6회 이상, 3순위 그 외.
- 같은 순위에서 경쟁하면 미성년 자녀 3명 이상 가구를 먼저 뽑고, 다음은 배점 합산 순입니다. 거주기간(5년 3점·3년 2점·1년 1점), 부양가족(3인 3점·2인 2점·1인 1점), 청약저축 납입(60회 3점·48회 2점·36회 1점), 나이(30·40·50세 이상 1~3점), 65세 이상 직계존속 부양·미성년 자녀 2명 이상·중소 제조업 근로자 등 가점이 있고, 같은 사업자 국민임대 계약 이력은 감점, 동점은 추첨입니다.
신혼부부·한부모 30%, 장애인 등 20% 우선공급 물량은 따로 있습니다.
소득·자산은 어떻게 산정하나
소득과 자산은 신청자가 적어 내는 값이 아니라 사회보장정보시스템의 공적 자료로 조사합니다. 건강보험료로 어림잡는 분이 많지만 심사 기준은 그 자료입니다. 세대구성원 전원의 세전 소득을 합산하고, 가구원 수에는 태아를 포함합니다(삼척·정선 공고문 5·7쪽). 주민등록을 따로 둔 배우자도 세대구성원입니다.
자산은 부동산(공시가격 등)·자동차(차량기준가액)·금융자산·일반자산을 더한 뒤 부채를 뺀 금액입니다. 금융정보 제공 동의서(세대구성원 전원)를 내지 않으면 접수가 안 됩니다. 자동차 기준은 비영업용 승용차에 적용하며 장애인 사용 차량과 국가유공자 보철용 차량은 제외합니다.
흔히 틀리는 지점은 세 가지입니다. 1인 가구가 70% 표를 보고 포기하는 경우(1인은 90%), 전세보증금을 자산에서 빼먹는 경우(임차보증금도 총자산에 들어가는 기타자산), 산정 시점을 모르는 경우(주택·소득·부동산·자동차는 신청접수일, 금융자산은 조사기준일)입니다. 부적격 판정의 소명 의무는 신청자에게 있습니다.
신청 절차
- 공고 확인: LH 청약플러스와 마이홈포털에 뜹니다. 단지·주택형·보증금·접수 방식이 공고마다 다릅니다.
- 신청: 인터넷 접수는 LH 청약플러스에서, 현장 접수는 공고문이 정한 장소에서 합니다. 1세대 1주택만 신청할 수 있고 중복 신청은 전부 무효입니다.
- 서류 접수: 인터넷 접수는 서류제출대상자를 먼저 뽑아 받고, 현장 접수는 신청과 함께 냅니다. 공통 서류는 개인정보·금융정보 제공 동의서, 주민등록표 등본·초본, 가족관계증명서(등본으로 배우자를 확인할 수 없을 때), 청약통장 순위확인서(50㎡ 이상), 신청서·무주택서약서입니다. 모집공고일 이후 발급분만 인정되고(상시모집은 신청접수일 기준), 일부는 발급에 1주일쯤 걸립니다(LH 제출서류 안내·삼척정선 공고문 10쪽).
- 소득·자산 조사와 소명: 조사 결과를 개별 통보하고, 기한 안에 소명 서류를 내지 않으면 당첨자에서 빠집니다.
- 당첨자·예비입주자 발표: 공고문의 발표일에 LH 청약플러스에서 확인합니다.
- 계약과 입주: 동·호수는 추첨으로 정하고 바꿀 수 없습니다. 계약금을 내고 입주지정기간에 잔금을 내면 입주합니다. 단계별 기간은 공고문 일정표 확인.
임대료와 보증금
보증금과 월임대료는 국토교통부 고시의 표준임대보증금·표준임대료 산식으로 정해지고 단지·주택형마다 다릅니다. 임차인이 원하면 월임대료를 보증금으로, 보증금을 월임대료로 바꿀 수 있고, 전환이율과 한도는 사업자가 공고문에 적습니다.
계약은 2년 단위입니다. 갱신 때 인상은 주택임대차보호법 시행령 제8조의 상한(약정 금액의 20분의 1, 즉 5%) 안에서 이뤄지고 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다. 갱신 때 입주자격을 다시 봅니다(공공주택 특별법 제49조의3, 시행규칙 제32조의3).
- 소득이 입주 기준을 넘되 초과율 50% 이내면 할증된 임대조건으로 재계약합니다. 할증비율은 국토교통부 고시 「국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료」(제2025-150호) 제6호와 LH 공고문이 같습니다. 초과 10% 이하 100%(2회차 이상 갱신 110%), 10~30% 110%(120%), 30~50% 120%(140%)입니다.
- 소득 초과율이 50%를 넘거나(기준의 150% 초과) 총자산이 기준을 넘으면 퇴거 사유입니다. 다만 1회에 한해 140% 할증으로 재계약할 수 있습니다(고시 제6호 다목). 자동차가액 초과자는 재계약이 안 됩니다(LH 공고문).
- 월임대료를 3개월 이상 연속 연체하면 계약 해지 사유입니다(시행령 제47조).
거주기간 상한은 없고, 자격을 유지하면 단지 임대기간(최장 30년) 안에서 계속 갱신합니다.
실제 공고 1건 해설 — 삼척시·정선군 국민임대 예비입주자 상시모집(2026.6.10)
세 단지 공가에 대비해 예비입주자 245명을 상시모집하는 LH 공고입니다. 접수는 2026년 6월 24일(삼척건지·삼척원조)과 25일(정선고한) 첫날 이후 12월 30일까지 평일 10:00~15:00(점심시간 제외), 삼척건지·정선고한 단지 안 LH 주거행복지원센터에서 현장으로만 받습니다(삼척원조 신청도 삼척건지 센터). 인원이 차면 조기 마감되고 그 사실은 LH 청약플러스 공지사항에 올라옵니다. 2026년 11월 10일 현재 LH 청약플러스는 ‘공고중’, 마이홈은 ‘모집중’이며 정정·마감 공지는 없습니다. 공고 원문: https://apply.lh.or.kr/lhapply/apply/wt/wrtanc/selectWrtancInfo.do?panId=2015122300020090&ccrCnntSysDsCd=03&uppAisTpCd=06&aisTpCd=07&mi=1026
| 단지 | 주택형(전용면적) | 모집 예비자 | 대기 중 예비자(공고문 기준) | 임대보증금 | 월임대료 |
|---|---|---|---|---|---|
| 삼척건지 | 46형(46.90㎡) | 60 | 20 | 20,818,000원 | 124,890원 |
| 삼척건지 | 51형(51.93㎡) | 80 | 32 | 23,593,000원 | 166,560원 |
| 삼척원조 | 45형(45.43㎡) | 10 | 4 | 9,713,000원 | 84,630원 |
| 삼척원조 | 59형(59.53~59.89㎡) | 40 | 0 | 13,878,000원 | 137,390원 |
| 정선고한 | 51형(51.92~51.99㎡) | 55 | 1 | 13,923,000원 | 194,910~206,050원 |
공고문의 소득·자산 기준(3인 5,717,900원, 총자산 3억 4,500만 원, 자동차 4,542만 원)은 이 글의 표와 같습니다. 3인 가구 월 500만 원이면 70% 기준 안이라 모든 주택형에 신청할 수 있고, 1인 가구 월 350만 원은 90% 기준을 넘어 안 됩니다. 45·46형은 50㎡ 미만이지만, 이 공고는 순위 경쟁 없이 접수 순서로 순번을 주는 상시모집이라 50% 우선공급·거주지 순위·청약통장 횟수가 순번을 좌우하지 않습니다.
예비입주자로 뽑혀도 이미 대기 중인 예비자(삼척건지 51형 32명 등) 뒤에 서고, 공가가 나면 순번대로 연락을 받아 동·호수 추첨으로 계약합니다. 다른 국민임대 예비자로 새로 뽑히면 먼저 지위는 탈락합니다. 월임대료를 보증금으로 바꿀 때의 전환이율이 공고문 4쪽에는 6%, 13쪽에는 3%로 다르게 적혀 있습니다(보증금을 월임대료로 바꿀 때는 두 곳 모두 3.5%). 계약 전 LH 확인이 필요합니다.
자주 하는 실수·질문
Q. 청약통장이 꼭 있어야 하나요? 50㎡ 미만은 거주지로 순위를 정하므로 없어도 됩니다. 50㎡ 이상은 납입 24회·6회가 1·2순위를 가르고, 배점에서도 36회 이상부터 점수가 붙습니다.
Q. 맞벌이면 기준이 올라가나요? 국민임대 일반공급에는 맞벌이 가산이 없습니다. 부부 소득을 합산해 가구원수 기준과 비교합니다.
Q. 차가 한 대 있는데 되나요? 가액 기준(4,542만 원)이고 보유 여부가 아닙니다. 재계약 때 자동차가액이 기준을 넘으면 재계약이 거절됩니다.
Q. 예비입주자가 되면 언제 들어가나요? 공가가 나야 순번대로 연락이 오고, 공고문도 상당 시간이 걸릴 수 있다고 적습니다. 순번은 LH 청약플러스의 예비입주자 순위 조회에서 봅니다. 명부의 유효기간은 「공공임대주택 예비입주자 업무처리지침」(국토교통부훈령 제1967호)에도 이 공고문에도 정해져 있지 않습니다. 지침은 차례가 왔을 때 생업 등을 이유로 1회 입주를 미룰 수 있되 순번이 맨 뒤로 가고(제12조), 다른 장기공공임대에 입주하면 모든 명부에서 빠진다(제10조)고만 정합니다. 명부 운영은 공급기관에 확인하세요.
Q. 살다가 소득이 오르면 바로 나가야 하나요? 아닙니다. 초과율 50%까지는 할증 임대료로 재계약하고, 50%를 넘거나 자산을 초과해도 1회는 140% 할증으로 재계약할 수 있습니다. 그 다음 갱신에서도 넘으면 재계약이 거절됩니다.
운영자가 확인한 것
운영자 승인 아래 2026-11-10 법령·공급기관 원문과 대조했습니다. 확인하지 못한 숫자는 본문에서 뺐습니다.
- ✅ 2026년도 적용 소득·자산 기준 — 확인: 마이홈포털 국민임대 입주자격(2026년도 적용기준) 소득표 1~6인(70%·50% 열), 총자산 3억 4,500만 원·자동차 4,542만 원; LH 청약플러스 소개 페이지 ‘자산(2026년도 적용기준)’·삼척정선 공고문 5~7쪽 표와 같은 값. 1인 3,432,027원 = 3,813,363원×90%, 3인 5,717,900원 = 8,168,429원×70% 등 rates.json 도시근로자월평균소득×비율과 전부 일치. 2027년 갱신 시점은 어느 문서에도 예고가 없어 확인 불가 → 숫자는 유지하고 본문 3절에 ‘공고문 표 우선’ 문장 추가 (2026-11-10)
- ✅ 재계약 할증비율표 고시 원문 — 확인: 「국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료」(국토교통부고시 제2025-150호, 2025. 3. 31. 시행, law.go.kr 행정규칙) 제6호 다목 (1) 표 — 소득기준 초과 10% 이하 100%/110%, 10% 초과 30% 이하 110%/120%, 30% 초과 50% 이하 120%/140%(최초 갱신/2회차 이상), (2) 1회 유예 재계약 140%. 공고문 13쪽 표와 동일 → 본문 6절에 고시 출처 추가 (2026-11-10)
- ✅ LH 입주자격 페이지 거주기간 배점 차이 — 확인: 시행규칙 별표 4(개정 2025. 8. 1., law.go.kr flDownload PDF 10쪽) 제3호나목3) 5년 이상 3점·3년 이상 2점·1년 이상 1점, 마이홈 ‘동일순위 경쟁 점수’도 같음. LH 청약플러스 입주자격 페이지의 ‘동일순위 경쟁시 선정기준 ③ 거주기간 3년·1년·1년 미만’은 별표 4와 다르고, 같은 페이지에 총자산 33,700만·자동차 3,803만 원 구 표도 함께 남아 있음 → 본문은 법령 별표 4 값 유지. 콜센터 확인은 하지 못함 (2026-11-10)
- ✅ 삼척·정선 공고 전환이율 표기 차이 — 확인: 공고문 PDF 4쪽 ‘월임대료의 임대보증금 전환시 이율 6%, 임대보증금의 월임대료 전환시 3.5%’, 13쪽 ‘적용 이율은 현재 3%(임대보증금을 월임대료로 전환시에는 3.5%)’. 차이 실재 → 본문 7절 문장을 쪽수·방향까지 적고 ‘LH 확인 필요’ 유지. LH 강원지역본부 문의는 하지 못함 (2026-11-10)
- ✅ 예비입주자 명부 유효기간 규정 — 확인: 「공공임대주택 예비입주자 업무처리지침」(국토교통부훈령 제1967호, 2026. 7. 8. 시행, law.go.kr 행정규칙 전문 제1~13조)에 유효기간 조항 없음. 관련 조항은 제7조③(선정일부터 1년 내 입주 가능한 규모로 모집), 제10조③(입주 시 모든 명부에서 제외), 제11조(동일 유형 중복선정 금지), 제12조(입주유예 1회·마지막 순서). 공고문에도 명부 유효기간 문구 없음 → 본문 Q4를 ‘규정 없음·공급기관 확인’으로 고침 (2026-11-10)
- ✅ 삼척·정선 공고 조기 마감 여부 — 확인: 2026-11-10 LH 청약플러스 공고 페이지 상태 ‘공고중’, 정정·취소 공지 없음; 마이홈 공고 상세 ‘모집중’; 사이트 rental 데이터 접수중(2026-06-24~2026-12-30) → 본문 7절에 확인일 문장 추가 (2026-11-10)
- ✅ 공고문 수치 대조 — 확인: 공고문 PDF 3~4쪽 모집대상 표(46형 46.90㎡ 대기 20·모집 60, 51형 51.93㎡ 32·80, 45형 45.432㎡ 4·10, 59형 59.526~59.886㎡ 0·40, 정선고한 51형 51.92~51.99㎡ 1·55, 합계 245), 4쪽 임대조건 표(보증금·월임대료 5개 주택형), 9~10쪽 접수 일정·장소(삼척원조 접수는 삼척건지 센터) → 본문 7절 접수 장소·표 머리글 수정. 1차 출처 15건 URL 전부 열림(HTTP 200·내용 일치), 고시·지침 2건 추가 (2026-11-10)
같이 보면 좋은 것
접수 중인 국민임대 공고를 고르고, 자가진단에 소득·자산을 넣어 본 뒤, 예비입주자 대기현황으로 기다리는 시간을 가늠해 보는 순서를 권합니다.
출처
- 공공주택 특별법 시행규칙 [별표 4] 국민임대주택의 입주자 자격(개정 2025. 8. 1.)
- 공공주택 특별법 제49조의3(재계약 거절 등)
- 공공주택 특별법 시행령 제47조(재계약의 거절 등)
- 공공주택 특별법 시행규칙 제13조(공공주택의 입주자 자격 등)
- 공공주택 특별법 시행규칙 제32조의3(재계약의 거절)
- 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등)
- 마이홈포털 국민임대주택 입주자격 안내(2026년도 적용기준)
- LH 청약플러스 국민임대 소개
- LH 청약플러스 국민임대 입주자격
- LH 청약플러스 국민임대 임대절차
- LH 청약플러스 국민임대 임대조건
- LH 청약플러스 국민임대 제출서류
- LH 청약플러스 공고: 삼척시·정선군 국민임대 예비입주자 상시모집(26.6.10)
- 위 공고 모집공고문 PDF(LH)
- 마이홈포털 공고 상세: 삼척시·정선군 국민임대 예비입주자 상시모집
- 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료(국토교통부고시 제2025-150호, 2025. 3. 31.)
- 공공임대주택 예비입주자 업무처리지침(국토교통부훈령 제1967호, 2026. 7. 8.)
같이 보면 좋은 것
이 글은 제도 안내이며 특정 단지·상품을 권하지 않습니다. 실제 자격·금액은 공고문 원문이 우선합니다. 다른 글: 공공임대 가이드 · 지금 접수 중인 공고: 임대주택 모집공고