부동산 용어

깡통전세

집을 팔아도 전세보증금을 다 돌려주지 못하는 상태입니다.

깡통전세란

집을 팔거나 경매로 넘겨도 전세보증금을 다 돌려주지 못하는 상태를 말합니다. ‘깡통’은 속이 비었다는 뜻입니다.

집값이 떨어졌거나, 처음부터 전세가가 매매가에 가깝게 형성됐거나, 집주인이 담보대출을 많이 받아둔 경우에 생깁니다.

한 줄로 정리하면 이렇습니다.

전세보증금 + 선순위 채권 > 예상 낙찰가 → 위험

예상 낙찰가는 보통 매매 시세의 70~80%로 잡습니다. 그래서 전세가율 80%가 흔히 쓰는 경계선입니다. 여기에 근저당이 있으면 그만큼 더 위험해집니다.

계산 예: 매매 시세 3억, 전세보증금 2억 5천, 근저당 없음 → 전세가율 83%. 낙찰가가 2억 4천이면 1천만원이 모자랍니다.

등기부등본 을구 — 근저당이 얼마나 잡혀 있는지. 계약 당일과 잔금일에 각각 떼어 보세요. 계약 후 잔금 전에 대출을 받아버리는 경우가 있습니다.
전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 — HUG·HF·SGI에서 가입합니다. 가입이 거절되면 그 자체가 위험 신호입니다. 보증기관도 위험하다고 본 것입니다.
확정일자와 전입신고 — 잔금 치른 당일에 하세요. 하루만 늦어도 그날 설정된 근저당에 순위가 밀립니다.
집주인의 세금 체납 — 미납 국세는 보증금보다 먼저 배당됩니다. 임대인 동의 없이도 열람할 수 있게 바뀌었습니다.
신축 빌라는 특히 주의 — 시세가 형성되기 전이라 분양가가 부풀려진 경우가 많습니다. 주변 비슷한 건물의 실거래가를 꼭 확인하세요.

전입신고와 확정일자를 갖췄다면 대항력과 우선변제권이 있습니다. 집이 팔려도 계약 기간까지 살 수 있고, 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당받습니다.

계약 만료 전에 임차권등기명령을 걸어두면 이사를 가도 순위가 유지됩니다. 보증금을 못 받고 이사해야 할 때 반드시 해두세요.

이 설명은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 전문가에게 확인하세요. 확인일 2026-09-16.