부동산 용어

전용면적

같은 집인데 면적 표기가 세 가지입니다. 무엇을 기준으로 보느냐에 따라 평수가 달라집니다.

세 가지 면적

• 전용면적 — 현관 안쪽, 우리 집만 쓰는 공간입니다. 방·거실·주방·화장실이 여기 들어가고, 발코니는 서비스 면적이라 빠집니다. 국토교통부 실거래가에 찍히는 면적이 이것입니다.
• 공급면적 — 전용면적 + 주거공용면적(계단·복도·엘리베이터). 분양 광고의 “34평”이 보통 이것입니다.
• 계약면적 — 공급면적 + 기타공용면적(주차장·관리사무소·경비실). 오피스텔 분양에서 주로 씁니다. 가장 넓게 잡히는 숫자입니다.

왜 84㎡를 34평이라고 하나

84㎡는 전용면적입니다. 평으로 바꾸면 84 ÷ 3.305785 ≈ 25.4평입니다.

여기에 계단·복도 같은 주거공용면적을 더하면 공급면적이 대략 112㎡가 되고, 이게 약 34평입니다. 그래서 “84㎡ = 34평형”이라고 부릅니다.

전용률(전용면적 ÷ 공급면적)은 아파트가 보통 70~80%, 오피스텔은 50% 안팎입니다. 오피스텔은 같은 평수여도 실제 쓰는 공간이 훨씬 좁습니다.

발코니 확장

발코니는 전용면적에 안 들어가는 서비스 면적입니다. 확장하면 실제 쓰는 공간은 넓어지지만 등기상 전용면적은 그대로입니다.

그래서 같은 84㎡라도 확장 여부에 따라 체감 넓이가 다릅니다. 실거래가만으로는 확장 여부를 알 수 없으니 직접 봐야 합니다.

세금과 면적

취득세·재산세는 전용면적을 기준으로 합니다. 전용면적 85㎡(약 25.7평)가 여러 제도의 경계선입니다. 국민주택 규모라 부가세 면제, 청약 가점제 적용 등에서 다르게 취급됩니다. 84㎡가 그렇게 많은 이유가 여기 있습니다 — 85㎡를 넘기지 않으려는 것입니다.

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이 설명은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 전문가에게 확인하세요. 확인일 2026-09-16.