전용면적
전용·공급·계약면적, 같은 집인데 면적 표기가 세 가지입니다. 84㎡가 왜 34평으로 불리는지, 실거래가와 분양 광고가 각각 어느 면적을 쓰는지 정리했습니다.
세 가지 면적
- 전용면적 — 현관 안쪽, 우리 집만 쓰는 공간입니다. 방·거실·주방·화장실이 여기 들어가고, 발코니는 서비스 면적이라 빠집니다. 국토교통부 실거래가에 찍히는 면적이 이것입니다.
- 공급면적 — 전용면적 + 주거공용면적(계단·복도·엘리베이터). 분양 광고의 “34평”이 보통 이것입니다.
- 계약면적 — 공급면적 + 기타공용면적(주차장·관리사무소·경비실). 오피스텔 분양에서 주로 씁니다. 가장 넓게 잡히는 숫자입니다.
왜 84㎡를 34평이라고 하나
84㎡는 전용면적입니다. 평으로 바꾸면 84 ÷ 3.305785 ≈ 25.4평입니다.
여기에 계단·복도 같은 주거공용면적을 더하면 공급면적이 대략 112㎡가 되고, 이게 약 34평입니다. 그래서 “84㎡ = 34평형”이라고 부릅니다.
전용률(전용면적 ÷ 공급면적)은 아파트가 보통 70~80%, 오피스텔은 50% 안팎입니다. 오피스텔은 같은 평수여도 실제 쓰는 공간이 훨씬 좁습니다.
발코니 확장
발코니는 전용면적에 안 들어가는 서비스 면적입니다. 확장하면 실제 쓰는 공간은 넓어지지만 등기상 전용면적은 그대로입니다.
그래서 같은 84㎡라도 확장 여부에 따라 체감 넓이가 다릅니다. 실거래가만으로는 확장 여부를 알 수 없으니 직접 봐야 합니다.
세금과 면적
취득세·재산세는 전용면적을 기준으로 합니다. 전용면적 85㎡(약 25.7평)가 여러 제도의 경계선입니다. 국민주택 규모라 부가세 면제, 청약 가점제 적용 등에서 다르게 취급됩니다. 84㎡가 그렇게 많은 이유가 여기 있습니다 — 85㎡를 넘기지 않으려는 것입니다.
자주 묻는 질문
34평은 전용면적 몇 ㎡인가요?
보통 전용 84㎡를 34평형이라 부릅니다. 여기서 34평은 공급면적(약 112㎡)을 평으로 환산한 값이고, 전용면적 84㎡는 25.4평입니다. 같은 집을 두 숫자로 부르고 있는 것입니다.
같은 34평인데 왜 집마다 넓이가 다른가요?
전용률이 다르기 때문입니다. 공급면적에서 전용면적이 차지하는 비율이 단지마다 다릅니다. 복도식·계단식, 커뮤니티 시설 규모에 따라 갈립니다. 같은 평형 표기라도 실제 쓰는 면적은 다릅니다.
실거래가 신고는 어느 면적 기준인가요?
전용면적입니다. 그래서 실거래가 기반 평당가도 전용면적 기준으로 내야 일관됩니다.
발코니는 어디에 포함되나요?
발코니는 서비스면적이라 전용면적에도 공급면적에도 들어가지 않습니다. 확장하면 실제 쓰는 공간은 늘지만 서류상 면적은 그대로입니다.
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이 설명은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 전문가에게 확인하세요. 확인일 2026-09-16.