LTV
LTV는 집값 대비, DSR은 소득 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정하는 기준입니다. 10·15 대책 스트레스 금리와 주담대 한도까지 반영한 실제 한도 계산 예시.
세 가지 규제
- LTV(주택담보인정비율) — 집값 대비 빌릴 수 있는 비율. LTV 70%면 10억 집에 7억까지입니다.
- DTI(총부채상환비율) — 연소득 대비 주택담보대출 원리금 비율.
- DSR(총부채원리금상환비율) — 연소득 대비 모든 빚의 원리금 비율. 신용대출·카드론·학자금까지 전부 포함합니다.
★ 실제로는 DSR이 발목을 잡습니다
LTV만 보고 “10억 집에 7억 대출 가능”이라고 계산하면 틀립니다. 세 가지를 다 만족해야 하고, 보통 DSR이 가장 빡빡합니다.
연소득 6천만원에 DSR 40%면 연간 원리금이 2,400만원을 넘을 수 없습니다. 게다가 DSR은 실제 금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 금리로 따집니다 — 수도권·규제지역 주택담보대출은 +3.0%p(10·15 대책), 지방은 +0.75%p입니다. 실제 금리 4%·30년이면 수도권은 7%로 계산돼 대출 가능액이 약 3.0억, 지방은 4.75%로 약 3.8억입니다(스트레스 금리를 빼고 4%로만 계산하면 약 4.2억으로 과하게 나옵니다). LTV로는 7억이 나와도 DSR 때문에 3억대에서 막힙니다. 수도권·규제지역은 대출 금액 상한(집값 15억 이하 최대 6억)도 따로 있습니다.
기존 신용대출이 있으면 그 원리금도 DSR에 들어가 한도가 더 줄어듭니다.
내 한도를 가늠하는 법
순서는 이렇습니다.
- 연소득 × DSR 한도 = 연간 상환 가능액
- 기존 대출의 연간 원리금을 뺀다
- 남은 금액으로 감당 가능한 대출 원금을 역산한다
- 그 금액과 (집값 × LTV) 중 작은 쪽이 실제 한도
DSR 계산기에 연소득·금리·지역을 넣으면 스트레스 금리와 금액 상한까지 반영한 한도가 바로 나옵니다.
자주 묻는 질문
LTV, DTI, DSR은 무엇이 다른가요?
LTV는 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있나(담보 기준), DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금 비중, DSR은 소득 대비 모든 대출의 원리금 비중입니다. 셋 중 가장 빡빡한 조건이 실제 한도를 정합니다.
신용대출도 DSR에 들어가나요?
들어갑니다. DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·자동차할부·카드론 등 원리금을 모두 합산합니다. 그래서 신용대출이 있으면 주담대 한도가 줄어듭니다.
규제 비율은 지금 얼마인가요?
지역·주택 가격·차주 유형(생애최초, 무주택 등)에 따라 다르고 정책에 따라 자주 바뀝니다. 이 페이지에 특정 숫자를 고정해 적지 않는 이유입니다. 실행 시점의 금융위원회 발표와 해당 은행 고시를 확인하세요.
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이 설명은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 전문가에게 확인하세요. 확인일 2026-09-16.