청약·분양·시세 용어 6개 — 광고 숫자에서 실거래가, 대출 한도까지
분양 광고의 평당가, 실거래가의 전용면적·신고 기한·직거래·해제, 세금용 공시가격(2026년 현실화율 69%), LTV·DTI·DSR과 스트레스 금리까지 — 집값 숫자 여섯 개를 법령·금융위 발표로 확인해 한 줄로 엮었습니다.
이 글은 누구에게 필요한가
분양 광고의 “평당 3,000만 원”, 실거래가 공개시스템의 “84㎡ 10억 원”, 은행의 “LTV 70%·DSR 40%”는 모두 집값을 말하지만 기준이 다릅니다. 청약·분양을 알아보거나 첫 집을 사려는 분이 광고 숫자 → 실거래 숫자 → 대출 한도 순서로 읽을 수 있게 용어 여섯 개를 엮었습니다. 읽고 나면 사이트마다 평당가가 다른 이유, 이번 달 거래가 적게 보이는 이유, LTV만으로 한도를 계산하면 틀리는 이유를 알게 됩니다.
여섯 용어가 이어지는 순서
분양 광고는 공급면적으로 나눈 평당가를 보여줍니다. 실제로 얼마에 팔렸는지는 실거래가가 알려 주는데, 실거래가는 전용면적으로 신고되고 계약 뒤 30일까지 늦게 들어오며 직거래·해제 건이 섞여 있습니다. 세금은 실거래가가 아니라 공시가격에 매겨지고, 대출은 집값(LTV)과 소득(DTI·DSR) 두 잣대 중 더 빡빡한 쪽에서 막힙니다.
[표 1] 한눈에 보는 여섯 용어
| 용어 | 한 줄 뜻 | 기준을 정하는 곳 | 이 사이트에서 보는 곳 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 1평(3.305785㎡)당 가격 | 사이트마다 다름(전용/공급, 평균/중앙값) | 부동산 지역·단지 중위 평당가 |
| 전용면적 | 현관 안쪽, 우리 집만 쓰는 면적 | 주택법 제2조·시행규칙 제2조 | 실거래 목록의 면적 |
| 실거래가 | 계약 뒤 30일 안에 신고된 실제 가격 | 부동산 거래신고법 제3조 | 부동산 지도·단지 거래 목록 |
| 직거래 | 중개사 없이 당사자끼리 한 거래 | 신고 자료의 중개·직거래 구분 | 통계에서 제외, 목록에는 표시 |
| 공시가격 | 세금·부담금용 정부 가격(매년 1월 1일 기준) | 부동산 가격공시법 제18조 | 부동산 공시가격 알리미(외부) |
| LTV·DTI·DSR | 집값·소득 대비 대출 한도 | 은행업감독규정 별표 6, 금융위 대책 | DSR 계산기 |
평당가
정의와 계산. 거래금액을 평수로 나눈 값입니다. 1평은 3.305785㎡이므로 평당가 = 거래금액 ÷ (면적㎡ ÷ 3.305785)입니다. 10억 원에 거래된 전용 84㎡ 아파트는 전용면적이 약 25.4평이라 평당 약 3,937만 원인데, 같은 집을 분양 광고처럼 공급면적(약 112㎡, 34평형)으로 나누면 약 2,941만 원입니다. 같은 거래인데 30% 넘게 차이 나므로, 어느 면적으로 나눴는지 밝히지 않은 평당가는 비교에 쓸 수 없습니다.
흔한 오해. 평균 평당가를 시세로 읽는 것입니다. 시군구 한 달 거래는 수십 건이라 대형 평형 몇 건이 섞이면 평균이 통째로 흔들립니다. 실제로 한 지역의 월간 평균 평당가가 한 달에 54% 오른 적이 있는데, 시세가 아니라 그달 팔린 평형 구성이 달랐던 것입니다. 소형은 평당가가 높고 대형은 낮게 나오는 경향도 있어 평형 구성이 다른 단지를 평당가만으로 비교하면 엉뚱한 결론이 납니다.
이 사이트에서는. 실거래가 원자료가 전용면적이라 전용면적 기준으로, 특이 거래에 끌려다니지 않도록 중앙값으로 통일합니다. 분양 광고보다 높게 보이는 것은 그래서입니다. 지역별 중위 평당가는 부동산 실거래가 지도, 평↔㎡ 환산은 변환기에서 봅니다.
전용면적
정의. 주택법은 “주거의 용도로만 쓰이는 면적”을 주거전용면적이라 부르고(제2조 제6호), 시행규칙 제2조는 공동주택의 전용면적을 외벽의 내부선 기준으로 재되 둘 이상 세대가 함께 쓰는 공용면적은 뺀다고 정합니다. 방·거실·주방·화장실이 들어가고 발코니는 서비스 면적이라 빠집니다.
[표 2] 같은 집의 세 가지 면적 (전용 84㎡ 아파트 예)
| 구분 | 무엇을 더하나 | 근거 | 예시 |
|---|---|---|---|
| 전용면적 | 현관 안쪽 전용 공간만 | 주택법 제2조 제6호, 시행규칙 제2조 | 84㎡(약 25.4평) |
| 공급면적 | 전용 + 주거공용면적(계단·복도·현관 등 지상층 공용) | 주택공급에 관한 규칙 제21조 제5항 제1호 | 약 112㎡(34평형) |
| 계약면적 | 공급 + 그 밖의 공용면적(지하층·관리사무소·노인정 등) | 같은 항 제2호 | 가장 큰 숫자, 오피스텔 분양에 흔함 |
확인 방법. 입주자모집공고는 공급면적을 주거전용면적으로 표시해야 하고, 주거공용면적과 그 밖의 공용면적은 따로 표시할 수 있습니다(주택공급에 관한 규칙 제21조 제5항). 공고문 면적표에서 “주거전용” 열을 찾으면 됩니다. 전용률(전용÷공급)은 아파트 70~80%, 오피스텔 50% 안팎이라 같은 평형 표기라도 실제 쓰는 공간이 다릅니다.
흔한 오해. “34평 = 전용 34평”이 아닙니다. 34평은 공급면적을 평으로 바꾼 값이고 전용은 25.4평입니다. 발코니 확장은 체감 넓이를 넓히지만 등기상 전용면적은 그대로이고, 실거래가만으로는 확장 여부를 알 수 없습니다.
경계선 85㎡. 주택법은 전용 85㎡ 이하를 국민주택규모로 정합니다(수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡). 청약 공급 규칙과 세제가 이 선에서 갈리기 때문에 84㎡형이 그렇게 많습니다. 면적대별 시세는 부동산에서 전용면적 구간으로 봅니다.
실거래가
정의. 실제로 계약이 체결되고 시·군·구(신고관청)에 신고된 가격입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조는 거래당사자가 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격을 공동으로 신고하도록 하고, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했으면 중개사가 신고합니다(제3조 제3항). 국토교통부가 이를 실거래가 공개시스템에 공개합니다.
호가·공시가격과 다른 점. 호가는 파는 쪽이 부르는 값이라 거래가 안 돼도 남아 있고, 실거래가는 실제 오간 값이지만 과거 가격이며, 공시가격은 세금용입니다. 협상에는 실거래가, 매물 찾기에는 호가, 세금에는 공시가격을 봅니다.
볼 때 주의할 세 가지.
- 당월 자료는 덜 차 있습니다. 신고 기한이 30일이라 이번 달 거래는 다음 달 말까지 계속 들어옵니다. 당월만 보고 “거래 급감”으로 읽으면 틀립니다.
- 해제된 거래가 섞입니다. 계약이 해제·무효·취소되면 확정일부터 30일 안에 해제 신고를 해야 합니다(제3조의2). 신고가를 찍고 해제되는 건을 거르지 않으면 시세가 부풀려집니다. 미신고는 500만 원 이하, 거짓 신고는 취득가액의 10% 이하 과태료 대상입니다(제28조).
- 직거래가 섞입니다. 다음 절에서 설명합니다.
이 사이트에서는. 직거래·토지임대부·해제 건을 시세·변동률 통계에서 빼고, 당월은 기준월로 쓰지 않습니다. 개별 거래 목록에는 그대로 둡니다. 단지별 거래 목록과 월별 중위가는 부동산에서 봅니다.
직거래
정의. 공인중개사를 거치지 않고 당사자끼리 계약한 거래입니다. 실거래가 공개 자료에는 중개거래와 직거래가 구분되어 있고, 이 사이트가 모은 아파트 매매 자료에서 직거래는 전체의 약 7.5%입니다.
왜 통계에서 빼나. 가족·특수관계인 간 거래가 많이 섞여 시세보다 크게 낮거나 높게 쓰입니다. 직거래를 빼고 다시 계산했더니 전국 중위 평당가가 1,615만 원에서 1,673만 원으로 올랐습니다. 증여성 저가 거래가 전체 중앙값을 끌어내리고 있었던 것입니다. 그래서 통계에서는 빼고 목록에서는 숨기지 않습니다. 어느 지역의 직거래 비중이 유난히 높다면 증여·상속이 몰린 곳이거나 거래가 드물어 비중이 튀는 곳이니, 호가를 믿기 전에 거래 건수를 함께 봅니다.
내가 직거래를 한다면. 불법이 아닙니다. 다만 중개사가 하던 권리관계 확인·계약서 작성·신고를 직접 해야 하고, 거래 신고도 계약일부터 30일 안에 당사자가 공동으로 해야 합니다(법 제3조 제1항). 지역별 직거래 비중은 부동산 지역 페이지의 “직거래 비중 높은 지역”에서 봅니다.
공시가격
정의. 정부가 세금과 각종 부담금의 기준으로 쓰기 위해 매년 정하는 가격입니다. 공동주택은 국토교통부장관이 한국부동산원에 의뢰해 조사·산정하고 공시합니다(부동산 가격공시법 제18조). 공시기준일은 1월 1일, 공시는 4월 30일까지입니다(시행령 제40조·제43조). 단독주택은 개별주택가격, 토지는 개별공시지가라 부릅니다.
실거래가와 왜 다른가. 법은 공시가격을 “시세 반영률 목표치”에 맞춰 정하도록 합니다(제26조의2). 2026년 공동주택 공시가격은 전년과 같은 현실화율 69%로 산정됐고 전국 변동률은 9.13%였습니다(국토교통부 2026. 4. 29. 보도자료). 69%는 전국 평균이라 개별 집의 비율은 다르고, 1년에 한 번 정하므로 시세가 빠르게 움직인 해에는 두 숫자가 오래 어긋납니다. 급락한 곳에서는 역전도 생깁니다.
어디에 쓰이나. 재산세·종합부동산세 과세표준(공시가격 × 공정시장가액비율), 지역가입자 건강보험료의 재산 산정, 기초연금 등 복지 재산 기준에 쓰입니다. 법도 “과세 등의 업무”의 기준으로 활용된다고 적습니다(제19조 제2항).
확인·이의신청. 내 집 공시가격은 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 봅니다. 이의가 있으면 공시일부터 30일 이내에 서면으로 신청할 수 있고(법 제18조 제8항이 준용하는 제7조), 2026년은 4월 30일부터 5월 29일까지였습니다.
흔한 오해. 공시가격에 비율을 역산해 시세를 추정하는 것입니다. 집을 사고팔거나 전세를 구할 때는 실거래가를 봐야 합니다. 공시가격에 비율을 곱해 전세 안전선을 잡는 관행도 시세가 아닌 숫자에서 출발한 것이라, 전세가율과 깡통전세 설명을 함께 보세요.
LTV
정의. 세 가지 규제가 함께 대출 한도를 정합니다. 은행은 「은행업감독규정」 제29조의2에 따라 별표 6의 비율을 지켜야 합니다.
[표 3] LTV·DTI·DSR (은행 주택담보대출, 2026-11-10 확인)
| 구분 | 무엇의 비율인가 | 기준 비율 | 근거 |
|---|---|---|---|
| LTV(담보인정비율) | 집값 대비 빌릴 수 있는 금액 | 70%, 규제지역 50% — 2025. 10. 16.부터 규제지역 40%(금융위 대책) | 별표 6 제2장, 금융위 2025. 10. 15. |
| DTI(총부채상환비율) | 연소득 대비 주택담보대출 원리금 | 투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 그 외 수도권 60% | 별표 6 제3장 |
| DSR(총부채원리금상환비율) | 연소득 대비 모든 대출 원리금 | 총대출 1억 원 초과 차주 40% | 별표 6 제4장 |
실제로는 DSR이 발목을 잡습니다. LTV만 보고 “10억 원 집에 7억 원”이라 계산하면 틀립니다. 세 가지를 모두 만족해야 하고 보통 DSR이 가장 빡빡합니다. 연소득 6천만 원에 DSR 40%면 연간 원리금이 2,400만 원을 넘을 수 없고, DSR은 실제 금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 금리로 따집니다. 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한은 3.0%p, 지방은 0.75%p입니다(금융위 2025. 10. 15. 「주택시장 안정화 대책」 대출수요 관리 방안). 실제 금리 4%·30년 원리금균등이면 수도권은 7%로 계산돼 약 3.0억 원, 지방은 4.75%로 약 3.8억 원까지이고, 스트레스 금리를 빼고 4%로만 계산하면 약 4.2억 원으로 과하게 나옵니다. 같은 대책으로 수도권·규제지역은 집값 15억 원 이하 최대 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이라는 금액 상한도 붙었습니다.
내 한도를 가늠하는 순서. ① 연소득 × DSR 한도 = 연간 상환 가능액 ② 기존 대출(신용대출·카드론·자동차 할부 포함)의 연간 원리금을 뺀다 ③ 남은 금액으로 감당 가능한 대출 원금을 역산한다 ④ 그 금액, 집값 × LTV, 금액 상한 중 가장 작은 쪽이 한도. DSR 계산기에 연소득·금리·지역을 넣으면 스트레스 금리와 금액 상한까지 반영한 값이 나오고, 대출이자 계산기로 월 원리금을 볼 수 있습니다.
흔한 오해. 규제 비율이 하나로 고정돼 있다는 생각입니다. 지역·주택 수·생애최초 여부·대출 종류에 따라 다르고 자주 바뀌며, 생애최초 구입자 LTV 80%(대출 6억 원 한도) 같은 예외도 있습니다(별표 6 제2장 바목). 이 글은 제도의 틀만 설명하며 특정 대출 상품을 추천하거나 비교하지 않습니다. 실제 한도는 실행 시점에 금융기관에서 확인해야 합니다.
자주 하는 질문
Q1. 분양 광고 평당가와 이 사이트 평당가가 왜 다른가요? 광고는 대개 공급면적·평균, 이 사이트는 전용면적·중앙값입니다. 기준을 안 밝힌 평당가는 비교에 쓰지 않습니다.
Q2. 이번 달 거래량이 반으로 줄었는데 급감인가요? 아직 모릅니다. 신고 기한이 계약일부터 30일이라 이번 달 거래는 다음 달 말까지 들어옵니다. 이 사이트가 거래량 비교에서 당월을 빼는 이유입니다.
Q3. 실거래가 목록의 ‘직거래’는 무시해야 하나요? 시세 통계에서는 빼지만 거래 자체는 합법이고 실제 신고된 가격입니다. 가족 간 거래가 섞여 시세와 멀 수 있으니 참고만 합니다.
Q4. 공시가격이 5억 원이면 시세는 7억 원쯤인가요? 69%는 2026년 전국 공동주택 평균 현실화율일 뿐 개별 집에는 맞지 않습니다. 시세는 실거래가에서, 세금은 공시가격에서 봅니다.
Q5. LTV 70%면 10억 원 집에 7억 원 빌릴 수 있나요? 아닙니다. DSR 40%와 스트레스 금리, 금액 상한(수도권·규제지역 15억 원 이하 6억 원)을 모두 만족해야 합니다. 연소득 6천만 원이면 3억 원대에서 막히는 것이 보통입니다.
운영자가 확인한 것
기존 용어 페이지 6장(2026-10 정확성 점검)을 합치면서 새로 넣은 숫자는 2026-11-10 법령·정부 발표 원문으로 확인했습니다. 확인하지 못한 것은 본문에서 뺐습니다.
- ✅ 운영자 지시(2026-11-11 “초안 9편 검수해서 발행까지”)로 기술 지원이 검수 — 기존 용어 페이지 내용 재인용과 새 조문 확인분을 점검, 운영자 경험담은 추후 추가
- ✅ 1평 = 3.305785㎡, 84㎡ ≈ 25.4평, 공급 약 112㎡ ≈ 34평형, 10억 원 예시 전용 3,937만·공급 2,941만 원, 전용률 아파트 70~80%·오피스텔 50% 안팎 — 기존 용어 페이지(2026-10 점검) 재인용
- ✅ 직거래 비중 약 7.5%, 직거래 제외 시 전국 중위 평당가 1,615만 → 1,673만 원, 월간 평균 평당가 54% 급등 사례, 통계에서 직거래·토지임대부·해제 제외·당월 미사용 — 기존 용어 페이지(2026-10 점검) 재인용. datapages.py 가 거래유형 “직거래”·토지임대부를 통계에서 빼는 코드도 확인
- ✅ 공시가격 용도(재산세·종부세 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율, 지역가입자 건보료, 기초연금) — 기존 용어 페이지(2026-10 점검) 재인용
- ✅ 연소득 6천만 원·4%·30년 → 수도권 약 3.0억·지방 약 3.8억·스트레스 없이 약 4.2억 원 — 기존 LTV 용어 페이지(2026-10 점검) 재인용. 원리금균등 현가식으로 재계산 3.01억·3.83억·4.19억 일치
- ✅ 거래 신고 30일(제3조 제1항)·중개사 신고(제3항)·해제등 신고 30일(제3조의2)·과태료 500만 원 이하·취득가액 10% 이하(제28조) — 부동산 거래신고 등에 관한 법률(법률 제20194호) law.go.kr 본문 확인 (2026-11-10)
- ✅ 주거전용면적 정의·국민주택규모 85㎡(읍·면 100㎡) — 주택법 제2조 제6호, 주택법 시행규칙 제2조 제2호 law.go.kr 본문 확인 (2026-11-10)
- ✅ 공급면적은 주거전용면적으로 표시, 주거공용면적·그 밖의 공용면적은 별도 표시 — 주택공급에 관한 규칙 제21조 제5항 law.go.kr 본문 확인 (2026-11-10)
- ✅ 공동주택가격 국토교통부장관 공시·부동산원 의뢰·이의신청 공시일부터 30일(제18조·제7조)·과세 기준 활용(제19조)·시세 반영률 목표(제26조의2), 공시기준일 1월 1일·4월 30일까지 공시(시행령 제40조·제43조) — 부동산 가격공시에 관한 법률·시행령 law.go.kr 본문 확인 (2026-11-10)
- ✅ 2026년 공동주택 공시가격 현실화율 69%(전년과 동일)·전국 변동률 9.13%·약 1,585만 호·4월 30일 공시·이의신청 4. 30.~5. 29.·부동산 공시가격 알리미 — 국토교통부 보도자료(2026. 4. 29.) hwpx 본문 확인 (2026-11-10)
- ✅ 수도권·규제지역 스트레스 금리 하한 3%(기존 1.5%)·지방 0.75% 현행·주담대 한도 15억 이하 6억/15~25억 4억/25억 초과 2억·규제지역 LTV 70→40%·10. 16. 시행 — 금융위원회 보도자료(2025. 10. 15.) 본문 확인 (2026-11-10)
- ✅ LTV 70%(규제지역 50%)·생애최초 80%·6억 한도, DTI 40/40/50/60%, DSR 총대출 1억 초과 40% — 은행업감독규정 별표 6 hwpx 본문·제29조의2 확인 (2026-11-10)
- ✅ 규제지역 LTV: 본문 표 3은 감독규정 별표 6(2026. 1. 2. 개정본) 값 50%와 금융위 10·15 대책 값 40%를 날짜와 함께 병기 — 대책이 행정지도인지 규정 개정인지는 미확인이라 적지 않음 (2026-11-11)
- ✅ 실거래가 공개시스템의 중개·직거래 표기 방식과 시행령 별표 1 원문은 미확인 — 본문은 ‘이 사이트 통계에서 직거래를 구분해 제외한다’는 사실(기존 페이지)만 적고 공개시스템 화면 표기는 설명하지 않음 (2026-11-11)
출처
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조·제3조의2·제28조(법률 제20194호, 시행 2024. 5. 17.)
- 주택법 제2조 제6호 국민주택규모·주거전용면적(법률 제21902호, 시행 2026. 9. 8.)
- 주택법 시행규칙 제2조 주거전용면적의 산정방법(국토교통부령 제1610호, 시행 2026. 8. 4.)
- 주택공급에 관한 규칙 제21조 제5항 공급면적 표시(국토교통부령 제1592호, 시행 2026. 6. 15.)
- 부동산 가격공시에 관한 법률 제7조·제18조·제19조·제26조의2(법률 제17459호, 시행 2020. 12. 10.)
- 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제40조·제43조 공동주택가격 공시기준일·공시 시기(대통령령 제35947호, 시행 2026. 1. 2.)
- 국토교통부 보도자료 「2026년 공동주택 공시가격 결정·공시」(2026. 4. 29., 정책브리핑 전재)
- 금융위원회 보도자료 「주택시장 안정화 대책」 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 — 대출수요 관리 방안(2025. 10. 15.)
- 은행업감독규정 제29조의2(금융위원회고시 제2026-40호, 시행 2026. 10. 2.)
- 은행업감독규정 [별표 6] 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준(2026. 1. 2. 개정)
- 부동산 공시가격 알리미(국토교통부·한국부동산원)
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이 글은 제도 안내이며 특정 단지·상품을 권하지 않습니다. 실제 자격·금액은 공고문 원문이 우선합니다. 다른 글: 공공임대 가이드 · 지금 접수 중인 공고: 임대주택 모집공고