확정일자
전입신고·확정일자·점유, 이 셋을 갖춰야 경매에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 대항력과 우선변제권이 언제 생기는지, 받는 방법과 비용, 잔금일에 할 일.
세 가지가 하는 일
- 전입신고 — 주민센터에 “여기 산다”고 신고하는 것. 여기에 점유가 더해지면 대항력이 생깁니다. 집이 팔려도 계약 기간까지 살 수 있습니다.
- 확정일자 — 계약서에 “이 날짜에 이 계약이 있었다”고 도장을 받는 것. 우선변제권이 생겨 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당받습니다.
- 대항력 + 우선변제권 — 둘 다 갖춰야 보증금을 지킬 수 있습니다. 하나만으론 부족합니다.
★ 하루 차이로 순위가 갈립니다
대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다. 신고한 당일이 아닙니다.
그래서 잔금을 치른 날 전입신고를 해도, 그날 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 근저당이 앞섭니다. 근저당은 접수 즉시 효력이 생기기 때문입니다.
이걸 막으려면 계약서에 “잔금일 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다”는 특약을 넣으세요. 그리고 잔금 당일에 등기부를 다시 확인하세요.
언제 해야 하나
잔금 치른 당일에 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 함께 처리하세요. 온라인(정부24, 인터넷등기소)으로도 됩니다.
계약서를 쓴 직후에 확정일자만 먼저 받아둘 수도 있습니다. 다만 우선변제권은 전입신고와 점유가 갖춰져야 생기므로, 이사 전에는 효력이 없습니다.
이사를 가야 한다면
보증금을 못 받은 채 이사하면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 전입신고를 빼는 순간 순위를 잃습니다.
이럴 때는 임차권등기명령을 신청하세요. 법원이 등기부에 임차권을 올려주면 이사를 가도 순위가 유지됩니다. 등기가 완료된 것을 확인하고 이사해야 합니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받으면 보증금이 지켜지나요?
아닙니다. 세 가지가 함께 있어야 합니다. ① 실제 거주(점유) ② 전입신고 ③ 확정일자. 전입신고와 점유로 대항력이 생기고, 확정일자로 우선변제권이 생깁니다. 하나라도 빠지면 배당에서 밀릴 수 있습니다.
효력은 언제부터 생기나요?
대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 생깁니다. 이사한 날 바로가 아닙니다. 이 하루 사이에 집주인이 근저당을 설정하면 순위가 밀립니다. 그래서 잔금일 당일에 전입신고를 하고, 계약서에 ‘잔금일 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다’는 특약을 넣기도 합니다.
전세권 설정과 무엇이 다른가요?
전세권은 등기를 하는 물권이라 집주인 동의가 필요하고 비용이 듭니다. 확정일자+전입신고는 동의 없이 가능하고 비용이 거의 없습니다. 대부분은 후자로 충분합니다.
갱신할 때 확정일자를 다시 받아야 하나요?
보증금을 올렸다면 올린 금액에 대해 새로 받아야 합니다. 기존 확정일자는 기존 금액까지만 보호합니다. 금액 변동이 없으면 다시 받지 않아도 됩니다.
이 용어로 데이터 보기
다른 용어
이 설명은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 전문가에게 확인하세요. 확인일 2026-09-16.