전세가율
전세보증금이 매매가의 몇 퍼센트인지를 나타내는 비율입니다. 80%가 왜 위험선인지, 같은 평형끼리·갱신계약을 빼고 계산해야 하는 이유, 낮을 때 매수자가 다르게 읽어야 하는 점까지.
전세가율이란
전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가 × 100
같은 집의 전세보증금이 매매가의 몇 퍼센트인지를 나타냅니다. 매매가 5억인 집의 전세가 3억이면 전세가율은 60%입니다.
이 비율이 높을수록 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 빠듯하다는 뜻이라 세입자에게는 위험 신호가 됩니다.
80%가 위험선인 이유
집이 경매로 넘어가면 보통 감정가의 70~80%에 낙찰됩니다. 여기서 경매비용과 선순위 채권(은행 근저당 등)을 먼저 떼고, 남은 돈으로 보증금을 돌려받습니다.
그래서 전세가율이 80%를 넘으면 낙찰가로도 보증금을 다 못 채울 수 있습니다. 집주인이 받은 담보대출까지 있으면 그만큼 더 밀립니다. 전세가율만 볼 게 아니라 전세보증금 + 근저당 채권최고액이 매매가의 80%를 넘는지를 봐야 합니다.
어떻게 계산하나 — 함정 두 가지
첫째, 같은 평형끼리 비교해야 합니다. 같은 단지라도 59㎡와 84㎡는 전세가율이 다릅니다. 단지 평균으로 계산하면 실제와 어긋납니다.
둘째, 갱신계약은 빼야 합니다. 계약갱신청구권을 쓴 갱신계약은 인상률이 5%로 묶여 있어 시세가 아닙니다. 갱신계약을 섞으면 전세가율이 실제보다 낮게 나와 위험을 놓칩니다. 전체 전세계약의 3분의 1이 갱신계약입니다.
낮으면 무조건 안전한가
보증금 회수 측면에서는 안전합니다. 다만 전세가율이 아주 낮은 곳은 재건축·재개발 기대가 매매가에 얹힌 경우가 많습니다. 전세는 실사용 가치만 반영하기 때문입니다.
세입자에게는 안전한 신호지만, 매수자에게는 “지금 가격이 건물값이 아니라 미래 기대값”이라는 뜻입니다. 같은 숫자를 세입자와 매수자가 다르게 읽어야 합니다.
자주 묻는 질문
전세가율 몇 퍼센트부터 위험한가요?
통상 80%를 경계선으로 봅니다. 경매 낙찰가가 보통 감정가의 70~80%에서 형성되기 때문입니다. 다만 전세가율만 보면 안 됩니다. 집주인의 담보대출이 있으면 그 채권최고액이 보증금보다 먼저 배당됩니다. (전세보증금 + 선순위 채권최고액) ÷ 매매가가 80%를 넘는지를 봐야 실제 위험이 보입니다.
우리 집 전세가율은 어떻게 확인하나요?
같은 단지, 같은 평형의 최근 매매 실거래가와 전세 실거래가를 비교합니다. 단지 평균으로 계산하면 59㎡와 84㎡가 섞여 실제와 어긋납니다. 이 사이트의 단지 페이지는 평형별로 나눠서 보여줍니다.
갱신계약도 전세가율 계산에 넣나요?
넣지 않습니다. 계약갱신청구권을 쓴 갱신계약은 인상률 상한이 걸려 있어 그 시점의 시세가 아닙니다. 섞으면 전세가율이 실제보다 낮게 나와 위험을 놓칩니다. 전체 전세계약의 3분의 1가량이 갱신계약이라 영향이 작지 않습니다.
전세가율이 낮으면 안전한가요?
보증금 회수 측면에서는 안전합니다. 다만 유난히 낮은 곳은 재건축·재개발 기대가 매매가에 얹힌 경우가 많습니다. 전세는 실사용 가치만 반영하기 때문입니다. 세입자에게는 안전 신호, 매수자에게는 ‘가격에 미래 기대가 섞여 있다’는 신호입니다.
전세보증보험 가입 기준과 같은 숫자인가요?
다릅니다. 보증기관은 주택가격 대비 보증금 비율에 자체 기준을 두고 있고, 그 기준과 주택가격 산정 방식은 바뀝니다. 가입 가능 여부는 반드시 해당 보증기관 공지를 확인하세요.
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